Обязательно ли страхование ответственности застройщика перед дольщиками в 2020 году
money
Главная » Ипотека » Обязательно ли страхование ответственности застройщика перед дольщиками в 2020 году
money

Обязательно ли страхование ответственности застройщика перед дольщиками в 2020 году

Приобретение квартиры по ДДУ сопряжено с риском невыполнения контрагентом договорных обязательств. В этой схеме фактически покупают права на оплачиваемую часть объекта недвижимости, который не введен в эксплуатацию. Несмотря на стандартную регистрацию сделки в Росреестре, сложно получить компенсацию затрат при банкротстве компании и в других неприятных ситуациях. Для решения проблемы применяют гражданское страхование ответственности застройщика и другие методы защиты дольщиков.

Обязан ли застройщик страховать ответственность

Стандартный механизм защитных мероприятий с применением полиса ответственности подразумевает возмещение материальных потерь в пользу покупателя при возникновении страхового случая. Однако на практике выявлены существенные недостатки данной методики:

обманутые дольщики не могут вернуть деньги в рамках стандартной процедуры банкротства;
не все страховщики способны выполнить свои обязательства;
отсутствуют источники финансирования для продолжения строительства.

Для устранения отмеченных проблем внесены существенные изменения в законодательство об ответственности по ДДУ. Надежность сделки купли продажи повышают с применением:

отчислений в государственный компенсационный фонд;
специальных счетов эскроу.

Ниже подробно рассмотрены способы страхования ответственности застройщика, новые законодательные инициативы в соответствующей области. Дополнительные рекомендации помогут применить правильную последовательность действий для получения компенсаций обманутым дольщикам.

Чтобы исключить ошибки, надо учитывать особенности подписанного договора. Существенное значение имеют даты заключения ДДУ и получения официального разрешения на выполнение строительных работ. Раньше страхование ответственности было обязательным. С 2017 года этот метод защиты дольщиков применяется в добровольном порядке.

Нормативная база

Основные правила страхования ответственности застройщика установлены в ФЗ № 214 от 30.12.2004. Если компания действует в рамках данного закона, дополнительные обязательства образуются при реализации проекта с февраля 2014 года. В соответствии с утвержденными нормами ДДУ не получится зарегистрироваться в ЕГРН при отсутствии страхового полиса.

К сведению! Нарушение правил может быть оспорено в судебных инстанциях. Опытный юрист предупредит потенциального покупателя о действующих ограничениях при заключении сделки купли-продажи. Профессиональная консультация по ответственности строителей предотвратит ошибочные решения.

Виды страхования ответственности застройщика

Для выполнения требований закона компания может использовать:

банковское поручительство;
стандартное страхование договоров долевого участия;
полис о защите ответственности, оформленный некоммерческим объединением (ОВС – общество взаимного страхования).

Поручительство банка

Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.

По действующим правилам при возникновении проблем банк возмещает затраты по следующим позициям

суммарная оплата по ДДУ;
начисленные штрафы и пени.

Для уменьшения рисков финансовое учреждение тщательно проверяет застройщика. В некоторых ситуациях – требует дополнительные гарантии:

передачу ценного имущества в залог;
открытие депозитного условного счета.

Договор страхования гражданской ответственности

Базовые определения:

денежная компенсация выплачивается дольщику;
возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.

Выполнение обязательств застройщика подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского (арбитражного) суда при взыскании предмета залога (объявлении банкротства) соответственно.

Расчет минимальной суммы выплат выполняют с применением следующих данных:

общей площади объекта недвижимости по договору долевого участия;
рыночной стоимости 1 м кв. жилья на территории субъекта РФ.

Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты на этапе определения тарифной ставки. Для заключения договора заявитель передает:

регистрационные и учредительные документы предприятия;
справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
оформленные лицензии при осуществлении отдельных видов деятельности;
утвержденное разрешение на выполнение строительных работ;
декларацию со сведениями о проекте;
экспертное заключение о соответствии СНиП, другим обязательным нормам;
свидетельство СРО (допуск);
ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
заверенные технические условия для подключения инженерных сетей;
бухгалтерские отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
результаты аудиторских проверок.

Страхование застройщика оформляется предварительно или одновременно с подписанием первого ДДУ. Профессиональная проверка на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана сообщить дольщикам условия полиса.

К сведению! Аналогичную схему применяют при работе с обществом взаимного страхования застройщиков.

Изменения 2017 года

После нескольких лет применения рассмотренных механизмов стали понятны упомянутые выше недостатки. Специальным Федеральным законом (№ 218 от 20.07.2017) с июля 2017 года отменена обязанность обязательного страхования долевого участия в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса в добровольном порядке.

Важно! Оформленная страховка ДДУ действует в соответствии с исходными условиями соглашения. Этот документ подтверждает возможность компенсации ущерба до переоформления недвижимости в собственность дольщика с изменением записей в базе данных ЕГРН.

Компенсационный фонд

Этот механизм создан для защиты прав покупателей жилья с учетом недостатков типового договора страхования гражданской ответственности застройщика. На федеральном уровне принято решение о создании специального фонда. Собранные средства можно использовать только для решения целевых задач:

финансирования строительства с привлечением новых подрядчиков;
организации выплат обманутым дольщикам.

Как работает

Функции управляющей компании выполняет организация, созданная 20.10.2017 специальным распоряжением Правительства РФ: «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ФЗПГ). Утверждены следующие правила работы:

покупатель недвижимости подписывает ДДУ;
застройщик перечисляет на расчетный счет ФЗПГ сумму по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договору с дольщиком
ДДУ передают в ЕГРН для официальной регистрации;
по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансового обеспечения;
Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ с отметками заявителю (дольщику либо застройщику).

К сведению! Кроме контроля поступлений и выплат ФЗПГ выполняет функции конкурсного управляющего в ходе процедуры банкротства застройщика.

Следующие особенности рекомендуется учесть при работе с компенсационным фондом:

застройщик не обязан делать перечисление при регистрации первого ДДУ до 20.10.2017 включительно (действительна схема страхования гражданской ответственности застройщика);
размер компенсации через Фонд защиты не превышает суммы, рассчитанной по данным о средней рыночной стоимости для региона;
максимальный размер площади недвижимости (на одного дольщика) – 120 м кв.

Важно! Возмещение начисляют только при заключении с застройщиком ДДУ. Иные схемы купли-продажи данная система не защищает.

Как получить возмещение

Решение о целевом назначении средств принимает общее собрание дольщиков. Рекомендуется уточнить имеющиеся возможности в Фонде защиты с учетом актуальных изменений в законодательстве. Так, с 01.06.2018 допустимо финансирование строительства:

объектов недвижимости без поступления обязательных платежей (1,2%);
инженерных сетей и коммуникаций;
транспортной инфраструктуры.

Выплату компенсации можно получить только до передачи Фонду обязательств (имущества) застройщика в процессе банкротства. Дольщик подает заявление в центральный офис ФЗПГ (г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) либо в отделение уполномоченного учреждения (АО «Банк ДОМ.РФ»). Дополнительно предоставляют:

гражданский паспорт (оригинал или заверенную у нотариуса копию);
номер ИНН;
выписку конкурсного управляющего со сведениями из перечня требований утвержденных кредиторов.

Список сопроводительной документации корректируют, если заявитель является:

представителем несовершеннолетнего ребенка, недееспособного гражданина;
супругом;
наследником;
доверенным лицом.

По утвержденным правилам Фонд защиты выполняет проверку и перечисляет деньги не позднее чем через 10 рабочих дней после получения заявления.

Дополнительная информация:

если недвижимость приобретена с применением ипотеки, вся сумма перечисляется на залоговый счет для погашения ссуды;
чтобы вернуть средства, полученные по программе маткапитала, обращаются в ПФР;
вместо личного визита можно использовать передачу заявления и сопроводительных документов почтовым отправлением;
другие спорные вопросы, в том числе и претензии к размеру возмещения, можно решать в судебных инстанциях.

Счета эскроу

Этот метод финансовых гарантий надежнее, чем обычное страхование ДДУ. Дольщик размещает деньги на заблокированном счете в банке. Застройщик получает к ним доступ только после выполнения обязательств по договору. Новая схема действует с 01.06.2019.

Как работает

Для подробного изучения этого способа защиты от банкротства застройщика можно изучить специальную статью нашего сайта. Ниже приведены стандартные действия при работе с эскроу-счетом:

покупатель заключает ДДУ с применением согласованных общих условий;
сумму по договору переводит не застройщику, а в банк на специальный счет;
в течение всего срока по ДДУ деньги заблокированы;
в случае банкротства или «заморозки» строительства средства возвращаются дольщику.

Отличия этой схемы по сравнению с аккредитивом:

эскроу-счет не может быть закрыт покупателем в произвольном порядке (только при расторжении ДДУ);
отсутствует комиссионное вознаграждение банка;
до 10 млн р. – сумма застрахована в АСВ.

К сведению! Срок блокировки денег может быть больше даты передачи объекта недвижимости дольщику до 6 месяцев максимум.

Что делать обманутым дольщикам

Страхование долевого строительства от недостроя (банкротства) подразумевает предварительную проверку компании застройщика. Использование схемы эскроу-счета позволяет заключить сделку с минимальными подготовительными действиями. Дольщик вправе получить деньги в следующих случаях:

закончен срок блокирования;
ДДУ расторгнут по решению суда, дольщика, обеих сторон договора;
застройщик не может выполнить свои обязательства.

К сведению! Деньги со счета эскроу могут быть взысканы в судебном порядке по долгам дольщика.

Следует не забывать об ограниченной сумме страхования вкладов. Предпочтительным выглядит открытие заблокированного счета в Сбербанке либо другом солидном кредитном учреждении.

Планируемые изменения 2020 года

Покупатель может получить компенсацию через Фонд защиты, если при долевом строительстве была использована схема страхования. Единственное необходимое требование – заключение первого ДДУ для этого объекта недвижимости ранее 20.10.20

Рассматривается законопроект о начислении процентов по сумме на эскроу-счете. Подробности представлены в специальной публикации.

Консультация юриста онлайн

Для решения сложных задач пригодится помощь опытного специалиста. Обращайтесь к дежурному юристу сайта в режиме on line. Кроме чата можно воспользоваться телефонной консультацией по вопросам кредитования.

Выводы

Тщательная проверка исходных условий поможет исключить ошибки. В зависимости от срока заключения первого ДДУ применяется:

страхование дольщиков (2014-2017);
отчисления в Фонд защиты либо (с 2017);
счет эскроу (с июля 2019).

Следующие рекомендации помогут принять правильное решение:

при блокировке строительства на стадии подготовки котлована выгоднее получить денежную компенсацию;
заявление о выплате следует подать до передачи прав новому предприятию на продолжение строительства;
при работе с эскроу-счетом страхование договоров долевого участия в строительстве не обязательно.

Ставьте лайки, делайте репосты, задавайте вопросы в комментариях. Изучайте материалы нашего сайта для получения оперативной информации об изменениях в законодательстве.

Изучить особенности долевого строительства в 2020 году можно с помощью специальной публикации нашего сайта.

Источник

money
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Оставить комментарий